Immobilier : quelle est la solution la plus favorable fiscalement ?
Il y a une différence fiscale fondamentale entre acheter sa résidence principale et investir dans l’immobilier locatif.
Si vous achetez votre résidence principale, l’économie de loyer en résultant n’est pas imposable. De plus, en cas de revente, l’éventuelle plus-value en résultant est exonérée d’impôt. L’opération est donc neutre fiscalement, quel que soit votre niveau de revenu.
Par contre, en faisant un investissement locatif, les loyers perçus sont imposables selon le type de location envisagée :
- revenus fonciers pour les locations nues (17,2 % de prélèvements sociaux + intégration revenus fonciers dans les tranches de l’impôt)
- revenus BIC pour les locations meublées sous le régime du LMNP (ou LMP pour les professionnels).
Dans le premier cas, la location nue se traduit par une forte imposition selon les revenus imposables du foyer fiscal. Au-delà de 74 545 euros pour une personne seule, les revenus fonciers peuvent être imposés au taux de 42 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, les rendements locatifs sont donc divisés par 2. En reprenant l’exemple précédent, il faudrait un rendement locatif brut de 16 % pour obtenir un rendement locatif de 8 % environ. Autant dire que cela n’est pas très réaliste.
À noter qu’il est néanmoins possible d’investir dans l’immobilier via une société à l’IS pour limiter l’imposition telle qu’une SCI à l’IS ou une SAS immobilière.
Toutefois, le régime LMNP de la location meublée permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement par composant du bâti du bien immobilier. Il s’agit alors de la meilleure solution fiscale pour investir en nom propre dans l’immobilier locatif quand on perçoit des revenus imposables importants.
En bref, sur le plan fiscal, la balance penche en faveur de l’achat de la résidence principale plutôt que de l’investissement locatif.