M&> : dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés, des investisseurs immobiliers dans un nouvel état d’esprit

• L’effondrement du marché immobilier chinois affecte déjà certains pans de l’économie mondiale
• Malgré l’hybridation du travail tertiaire, la demande pour les espaces de bureaux de qualité se maintient
• La transition vers le Net Zéro Carbone révèle de nouveaux coûts, de nouveaux risques et de nouvelles opportunités

 Selon le rapport Global Real Estate Outlook de M&>, à télécharger ici, les investisseurs immobiliers devront davantage compter sur le rendement locatif et la croissance de certains secteurs pour performer dans un environnement économique marqué par l’augmentation sur la plupart des marchés des taux d’intérêt et du coût de la dette.

Jose Pellicer, Responsable de la stratégie d’investissement chez M&> Real Estate, déclare : « L’époque où les taux étaient « lower for longer » est bel et bien révolue. Les investisseurs immobiliers ne peuvent plus compter sur la compression des rendements et sur une dette bon marché pour générer de la performance.

Dans le cadre de leur allocation sectorielle, les investisseurs peuvent être attirés par les secteurs en croissance, tels que le secteur résidentiel ou la logistique, où des situations de pénurie favorisent la croissance des loyers ; ils peuvent également s’intéresser aux secteurs générant des revenus locatifs élevés et stables permettant de répercuter l’inflation sur les locataires, tels que des supermarchés bénéficiant de baux de longue durée. Dans une logique plus risquée, investir dans l’amélioration, notamment énergétique, de certains immeubles ou secteurs délaissés peut également générer des niveaux intéressants de rendement et de création de valeur.

Au fur et à mesure que les marchés immobiliers mondiaux s’adaptent à l’affaiblissement de l’économie chinoise, à la complexité croissante de l’application aux portefeuilles du concept de Net Zero Carbon et à l’évolution de la demande et des taux d’occupation, nous nous attendons à voir la réapparition de signes de confiance de la part des investisseurs, mais seulement une fois leur stratégie réajustée à un paysage économique radicalement différent ».

Antonin Prade, Directeur de l’investissement France chez M&> Real Estate, ajoute :

« Parmi les secteurs qui nous semblent intéressants figure la logistique, qu’elle soit de type « big box » ou « last mile ». Nous anticipons que les nombreuses situations de pénurie, la rareté d’entrepôts neufs ou récents ainsi que l’évolution des besoins des utilisateurs va continuer à générer de la croissance des loyers. Le marché français, grâce à ses bons fondamentaux et à un repricing rapide presque achevé, offre désormais un gisement d’opportunités d’investissement particulièrement intéressant. Dans une logique similaire, nous voyons des opportunités intéressantes dans les projets résidentiels, soit libres, soit gérés, enfin en phase de réajustement des valeurs, situés dans des zones tendues et bénéficiant des meilleurs caractéristiques environnementales. Après une phase de bashing, il conviendra enfin de se réintéresser au secteur du bureau, qui dans les meilleures localisations européennes, souffre beaucoup moins de l’hybridation du travail que son équivalent américain. »

Alors que les coûts de la dette immobilière ont significativement augmenté, le rapport Global Real Estate Outlook constate que les situations de distress restent limitées, tout en prévoyant des ventes contraintes au cours des prochaines années. En effet, 30 à 40 % des prêts immobiliers commerciaux au Royaume-Uni et en Europe devront être renégociés d’ici la fin 2025, et ce à des taux nettement plus élevés que ceux dont bénéficiaient jusqu’alors les emprunteurs.

Tandis que l’hybridation du travail contraint les occupants et les propriétaires à réévaluer les besoins en termes d’espace, le rapport met en évidence des facteurs de motivation très différents pour le « retour au bureau » en fonction des marchés. La situation aux États-Unis, où la fréquentation des bureaux n’est qu’à 50 % des niveaux antérieurs à la pandémie, est loin d’être représentative des marchés européens ou asiatiques, où elle atteint 75 %, voire plus.

Les résultats indiquent également une divergence croissante entre les bureaux situés en centre-ville et ceux situés en périphérie, car les immeubles de qualité bien situés répondant à des critères exigeants restent très demandés, en particulier lorsqu’ils présentent de solides atouts ESG. En Asie, le nombre d’entreprises s’engageant à atteindre les objectifs de Net Zero a ainsi triplé au cours des trois dernières années, illustrant l’intérêt croissant des occupants pour des espaces répondant à des normes environnementales strictes.

D’autres éléments clés sont à retenir :

• Le fort ralentissement économique en cours de la Chine est en grande partie dû au marasme d’un secteur immobilier fortement endetté. Le ralentissement de la croissance attendue (le PIB décélérant de 5 % en 2023 à 4,2 – 4,4 % en 2024) devrait créer une incertitude économique généralisée et continue, non seulement en Asie-Pacifique, mais aussi en Europe, et en particulier en l’Allemagne, particulièrement exposée à la Chine au travers de ses exportations.
• La logistique demeure un secteur très recherché par les investisseurs souhaitant améliorer le bilan carbone de leur portefeuille et en réduire le niveau de risque. Le rapport note en effet que les entrepôts de distribution produisent généralement 60 à 70 % d’émissions de gaz à effet de serre de moins que les autres bâtiments commerciaux et 20 à 25 % de moins que les actifs résidentiels. La demande des occupants se porte de plus en plus sur des bâtiments récents, bénéficiant d’un label environnemental, produisant de l’électricité solaire sur site et équipés de chargeurs de véhicules électriques. Par ailleurs, la demande soutenue de ses utilisateurs génère une croissance des loyers de marché tout en réduisant fortement le risque de vacance locative.
• En Europe continentale, la hausse des coûts de construction et le coût élevé du financement ont déjà un impact sur les promoteurs. Sur la plupart des marchés européens, les demandes de permis de construire résidentiels a diminué. Au cours des prochaines années, les constructions achevées devraient être bien inférieures aux besoins en logements, ce qui stimulera la demande dans le secteur locatif privé, les logements étudiants et les résidences seniors.